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목차
' 전세보증금을 지키기 위한 전세계약 유의사항 '
1. 계약 전 유의사항
1) 무허가 · 불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가 · 불법 건축물은 「주택 임대차보호법 」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의 하세요.
☞현장 방문 및 건축물대장 열람 (세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 · 불법 건축물 여부를 확인하세요.
2) 적정 전세가율 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율 (매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
☞ 부동산테크 (www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트 (네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
3) 선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
☞ 등기부등본(을구) 확인 (등기소, www.iros.go.kr) 다가구 주액의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
4) 임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
☞ 국세는 세무서 (또는 홈택스), 지방세는 주민센터 (또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요. (임대인 동의 필요)
2. 계약 체결 시 유의사항
1) 임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
☞ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장 · 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
☞ 국가공간정보포털 (www.nsdi.go.kr) 또는 한국공인중개사 협회 (www. kar.or.kr)등에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.
3) 주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
☞ 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 에서 다운로드하여 활용하세요.
3. 계약 체결 후 유의사항
1) 주택임대차 신고
- 「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (계약서 첨부 시)
☞ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 에서 온라인 신고
▶ 잔금 지급 시 유의사항
1) 권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
☞ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인 (또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
▶ 이사 후 유의사항
1) 전입신고
- 「주민등록법」 제 11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
☞ 주민센터 방문 신고 또는 정부24 (www.gov.kr) 에서 온라인 신고
2) 전세보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
☞ 보증기관*에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
* 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
♣ 전세계약 핵심 체크리스트
| 무엇을 확인하나요? |
왜 필요할까요? | 어떻게 확인하나요? | |
| 계약전 | 주택상태 | · 불법 · 무허가 주액여부 확인 · 임대인에게 하자보수 요청 |
· 건축물대장 열람 (세움터, cloud.eais.go.kr) · 현장확인 |
| 적정 전세가율 | · 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 | · 국토부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr) · 부동산 정보사이트(네이버부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크 · 물건진 인근 복수의 중개 업소 방문 · 지역별 전세가율 체크 (www.rtech.or.kr) |
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| 선순위 권리관계 | · 보증금 안전여부 확인 | · 등기부등본(을구) 확인 · 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 · 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인) |
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| 임대인 세금 체납 여부 |
· 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 | · 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세 (주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 |
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| 계약 체결 시 | 임대인(대리인) 신분 |
· 계약자 본인여부 확인 | · 신분증 · (위임계약시) 위임장 · 인감증명서 |
| 공인중개사 정상영업 여부 |
· 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | · 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 부동산중개업 조회 또는 한국공인중개사 협회 (www.kar.or.kr) 등 |
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| 주택임대차 표준계약서 활용 |
· 권리보장 특약 명시 | · 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 |
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| 계약 체결 후 | 임대차신고 | · 법적의무(「부동산거래신고법」 제6조의2, 계약 후 30일이내) · 확정일자 자동부여 |
· 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)또는 관할 주민센터 방문 (계약서 지참) |
| 잔금 및 이사 후 | 권리관계 | · 계약체결 후 권리변동사항 확인 | · 등기부등본(을구) 확인 · 인터넷등기소(www.iros.go.kr)또는 인터넷 등기소 앱 |
| 전입신고 | · 법적의무 (「주민등록법」 제11조,전입 후 14일이내) · 대항력 확보 |
· 주민센터 방문 또는 정부24 (www.gov.kr)에서 온라인 신고 | |
| 전세보증금 반환보증 가입 |
· 보증금 미반환 위험 해소 | · 보증기관에*문의하여 가입 * 주택도시보증공사(HUG),한국주택금융공사(HF),SGI서울보증 등 |
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